2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，标志着这一资本市场改革创新项目正式起航。

带着优化资源配置、支持实体经济发展的使命出道，公募REITs经历了从0到27的上市队伍扩容。在资产荒的背景下，几乎每一只产品发行，都能吸引上千亿的资金追捧。

问世之初，公募REITs就自带光环，被赋予了万亿发展空间的期望。两年过去，公募REITs交出了怎样的成绩单？

(资料图片仅供参考)

加速布局“蓝海”

从火爆到震荡，是公募REITs在二级市场的写照。

据WInd统计，截至6月21日，首批9只公募REITs上市以来平均涨幅9.6%，其中8只取得正收益。

“平安广州交投广河高速公路REIT”是唯一的例外，场内跌幅达20.19%。表现最好的是“华安张江光大园REIT”和“中航首钢生物质REIT”，场内涨幅均超过20%。

首批公募REITs面市后，基金公司加速布局这片“蓝海”。目前已上市的产品数量达27只，规模合计909亿元，底层资产类型也从产业园区、高速公路、仓储物流扩充至新能源、保障性租赁住房、消费基础设施等。

队伍仍在持续扩容。“中金湖北科投光谷产业园REIT”已在6月9日完成发行，首募规模15.75亿元，上市日期尚未公告。此外，中金基金旗下还有一只公募REITs产品已批待发。

另有两家基金公司在6月份申报了公募REITs产品。

证监会官网显示，6月8日，工银瑞信基金申报了公司第一只公募REITs——工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金。

6月14日，作为“行业一哥”的易方达基金，也在观望了两年后，申报了公司首个公募REITs项目——易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金。

从二级市场的表现来看，产品数量的增加并未带动场内价格的上行。今年以来，公募REITs的交易价格持续震荡。

Wind数据显示，截至6月21日，27只已上市的公募REITs产品年内收益全线告负，跌幅在1.43%-26.72%之间。其中，华夏中国交建高速REIT、建信中关村产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT跌幅超过20%。

定价仍存分歧

对于场内价格震荡的原因，首创证券在一份研报中分析，“市场对于公募REITs二级市场定价仍存在较大分歧”。

一是市场发展初期流通规模较小，资金容纳度有限。公募REITs可交易份额以及能容纳的增量资金较为有限，市场参与度并不高，少量投资行为便能对市场的变化趋势产生影响，进而对于市场定价造成扰动，加剧了市场波动性。

二是机构投资者占比高，投资行为具有趋同性。投资者结构仍偏重于中长期配置，同时面临个人投资者持有份额不断缩水的现状，持仓集中度较高容易进一步导致投资行为的趋同性，对市场波动形成放大效应。

三是底层资产运营仍承压，基本面修复兑现存在不确定性。个体事件的负面扰动短期形成冲击，尤其对于产业园区类型，由于租赁市场的恢复具备滞后性，未来仍需持续关注出租率及租金指标的变化趋势。当前市场对于基本面修复的悲观预期占据主导，因此风险事件容易进一步放大市场情绪，在一定程度上影响投资信心。

四是估值体系尚不完善，锚定标准存在分歧。假定市场以1倍P/NAV作为锚定标准，则当前产权类REITs产品市场定价尚处于合理区间。对于经营权类REITs，以P/FFO相对估值作为其主要估值参考，可以看到P/FFO与REITs估值收益率指标基本呈现正向关联度，但当前市场同向涨跌的趋势下难以给出一个特定的锚定中枢。

综合来看，首创证券认为，在市场急速下跌后其实并不能完全断定当前REITs已处于低估状态，上市初期估值的高点位也意味着市场必将经历一段合理的估值消化过程，未来仍有待于我国公募REITs估值体系的逐步优化。

“新发+扩募”双轮驱动

公募REITs的实践并非坦途，部分产品在运作期间面临考验。

“华安张江光大园REIT”就曾遭遇退租风波。5月12日，市场传出消息，OPPO决定关闭旗下哲库科技。哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入资产上海张润大厦的主要租户，租赁面积19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积45.97%。

受这一传闻影响，“华安张江光大园REIT”两个交易日内跌幅超过9%。

5月16日，哲库科技向上海张江（集团）有限公司正式确认将搬离张润大厦。随后，华安张江光大园REIT公告称，“目前原始权益人已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米”。

5月25日，华安基金宣布和该基础设施项目原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持该基金不超过3000万元、2亿元，并且增持的基金份额持有期限不少于6个月。

尽管底层资产出现了退租风波，“华安张江光大园REIT”目前是首批9只公募REITs场内涨幅最高的一只，截至6月21日，成立以来收益率23.95%。

“平安广州交投广河高速公路REIT”则经历了停牌风波。6月6日，该基金开市后停牌一小时，于当日上午十点三十分复牌。根据平安基金前一日发布的公告，停牌的原因是该基金连续3个交易日累计跌幅达11.03%。

二级市场震荡之际，公募REITs启动扩募。

6月16日，华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT的扩募份额正式上市，标志着中国公募REITs步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。

“扩募对原有持有人的影响主要有两方面，一是扩募份额数量多少对原有持有人份额的稀释作用，二是扩募资产预期现金流分派率对原有资产是否有拉动作用。”广发证券研报指出，除了红土创新盐田港仓储物流REIT，其余3单REITs 均通过扩募实现现金流分派率的提升。

德邦资管研究部负责人认为，扩募是REITs的灵魂，没有扩募的REITs是没有生命力的，国外成熟REITs市场能够经久不衰也是基于REITs不断并购、扩募，期限不断延长的机制。

“中长期维度下，预期市场在新发和扩募的双轮驱动下继续扩容增类。”中信证券判断，短期来看，市场整体流动性相对有限的问题有待改善，叠加潜在增量资金进入难以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市场或仍处磨底阶段，“但从估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前仍是配置优质标的的良好时点”。